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风险提示:房地产企业须关注的10项涉税风险点是什么

2022-06-07 32

房地产企业涉及税种多,涉税风险大,以下是最常见的10项涉税风险,相关财务人员应小心避让,绕道而行。1.风险提示:签订合同未申报缴纳印花税风险描述:根据《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号)第一条规定,在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人,都是印花税的纳税义务人,应当按照本条例规定缴纳印花税。房地产企业签订土地出让或转让、规划设计、建筑施工等合同较多,容易忽略合同印花税申报。风险防控建议:纳税人在经营过程中签订合同,及时申报缴纳应税凭证对应的印花税。由于印花税征税范围较广、税目较多,纳税人需要事前准确掌握相关法规条例,避免出现税款滞纳风险。2.风险提示:超限额列支预提费用风险描述:根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)第三十二条规定,出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%。部分纳税人在预提费用时由于不熟悉政策,预提费用可能忽略总金额10%比例的限制,导致当年企业所得税汇算清缴多列支成本。风险防控建议:房地产企业应准确把握政策规定,侧重注意税收法规规定的预提比例上限。对于出包工程而言,发票不足金额预提费用不能超过出包合同总金额的10%,同时也要注意在政策允许的费用范围内预提。政策中已以列举的方式作出明确规定,只有出包工程、公共配套设施、报批报建费用和物业完善费用才可预提,切勿超范围列支预提费用。3.风险提示:违规扣除利息支出风险描述:根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十八条规定,房地产企业支付的利息,超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的部分,不得在企业所得税前扣除。但实际业务中,部分纳税人通过非金融企业进行贷款融资,其较一般金融企业同期同类利率高,在不熟悉政策情况下全额列支利息成本。此外,根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十七条规定,房地产企业对符合资本化的利息支出应当按规定作为资本性支出计入有关资产成本,不得作为财务费用在当年度企业所得税前扣除,部分纳税人往往不熟悉政策细节内容或把握不准,导致发生违规扣除利息支出情形。风险防控建议:房地产企业对投入资金量要求高,主要依赖金融机构贷款。同时,部分企业在银行收缩贷款情况下通过民间借贷获得资金流,利息成本高,因此作为借款方,需要重点关注利息支出。一方面,税收政策有明确规定,超标的贷款利息不能在企业所得税前扣除,企业须认真梳理贷款合同内容,确保利息超标部分不作税前列支。且对于金融企业同期同类贷款利率,纳税人是负有举证责任的,即企业按照合同要求首次支付利息并税前扣除时,应提供金融企业的同期同类贷款利率情况说明。另一方面,企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的,在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用,应当作为资本性支出计入有关资产的成本,企业应对准确将该部分贷款利息支出区分出来,避免违规列支财务费用。4.风险提示:缺失合法有效的税前扣除凭证风险描述:根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》(国家税务总局公告2018年第28号)第五条规定,企业发生支出,应取得税前扣除凭证,作为计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关支出的依据。同时,该公告第六条规定,企业应在当年度企业所得税法规定的汇算清缴期结束前取得税前扣除凭证,而房地产企业经营环节多、业务交易量和交易对象规模不一,尤其是对一些零散的人工费用、代理费用,部分情况下未能及时取得合法有效的税前扣除凭证,但同时又将相应的支出违规进行税前扣除,容易产生涉税风险。风险防控建议:对房地产企业而言,是否能够取得合法有效的税前扣除凭证,直接决定了成本费用支出。因此,企业在业务交易时需注意上游供货商或服务提供商能否及时开具发票,同时在入账时需注意取得发票是否符合规定、票面信息是否与经济业务一致、是否为作废发票等。5.风险提示:外购礼品用于赠送客户涉税风险风险描述:房地产企业在经营过程中,因销售或者宣传等营销性质活动需要,外购礼品赠送客户的情况时有发生。根据《增值税暂行条例实施细则》第四条规定,该行为应视同销售处理。同时,根据《企业所得税法实施条例》第四十三条规定,礼品赠送支出属于业务招待支出,只能按照发生额的60%作税前扣除且不得超过当年营业收入的0.5%。因此,礼品赠送业务若财务处理不当,容易造成税收风险。风险防控建议:房地产企业发生向客户赠送礼品的业务时,财务上要及时作增值税和企业所得税视同销售处理。同时,要注意两者之间存在处理上的差异,视同销售收入确认的,增值税要按照《增值税暂行条例实施细则》第十六条规定的顺序来确定,企业所得税则按照公允价值确定收入。在确认视同销售收入后,则须按照营业收入和业务招待费支出总额,确定该项费用的税前扣除限额。6.风险提示:违规代征契税风险描述:根据《税收征收管理法》第二十九条规定,除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托代征的单位和个人外,任何单位和个人不得进行税款征收活动。部分房地产企业对该方面政策不熟悉,向购房者代收所谓“办证费”中包含了契税税款,实际已违反了税收征管法的上述规定,需承担相应的法律责任,同时也给购房者带来了一定的涉税风险。风险防控建议:在未按照规定程序取得税务机关代征委托情况下,房地产企业不应向购房者代收任何契税税款,如已收取相关费用则应当尽快退回,及时纠正违规行为。7.风险提示:车位销售未及时确认收入风险描述:车位销售收入一般是在项目竣工验收,首次确认产权后进行,属于现售行为,根据现行税收政策需要同时确认收入。但部分房地产企业由于不熟悉税收政策,在取得车位销售收入时,特别是对于不需要办理产权证的车位(人防工程部分)既未开具发票,也不作增值税、企业所得税收入确认,存在极大税收风险。风险防控建议:企业应当梳理销售业务和款项,对已取得产权或交付使用的车位销售时要及时作收入确认,避免带来税款滞纳风险。8.风险提示:预售阶段涉税风险风险描述:根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第十条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条有关规定,房地产企业在预售环节收到的预收款进入监管账户,收款次月征收期须要按照上述规定向主管税务机关预缴税款,包括增值税预缴申报和土地增值税预征。同时,根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第九条,企业需要根据预计毛利额计算应纳税所得额并在企业所得税季度预缴,但部分房地产企业由于不熟悉税收政策,未能够按照规定申报预缴或未能足额申报预缴税款。风险防控建议:房地产企业取得《商品房预售许可证》后,在项目竣工前为迅速回笼资金采取预售方式销售,预收款需要及时足额作相应的税款预缴,避免产生税款滞纳风险。9.风险提示:收入确认时点滞后风险描述:根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第三条和第九条有关规定,房地产企业开发产品完工或视为完工后,应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。部分房地产企业由于对税收政策不熟悉,未区分会计和税法的收入确认原则差异,导致企业在确认收入时点滞后,进而产生税款滞纳风险。风险防控建议:房地产企业要准确把握开发产品的完工界定,即房地产企业开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案、开发产品已开始投入使用、或开发产品已取得了初始产权证明的,视为已经完工,应当及时确认收入。同时,不同的销售方式,具有不同的交易环节及操作流程,其纳税义务发生时间亦不同。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)第六条对各种销售方式下收入的确认时点都作了明确规定。企业应对照这一规定,准确判断自身销售方式是否达到确认收入的时点,避免产生收入确认滞后的税务风险。10.风险提示:自然人股东股息红利个人所得税代扣代缴风险描述:根据《中华人民共和国个人所得税法》第二条、第九条以及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第二十四条有关规定,房地产企业向个人股东支付股息红利时,应当预扣或者代扣个人税款,按时缴库,并专项记载备查。部分房地产企业由于不熟悉政策,可能存在应扣未扣情形,尤其对于一些非货币形式的股东分红、赠送等行为,未准确掌握政策,容易产生税收风险。风险防控建议:根据个人所得税政策规定,房地产企业在向股东支付股息红利或以其他形式分红的情况下,企业应当及时预扣或代扣税款,并且做好台账。同时,会计处理上要准确把握分红和往来账的区分。根据《财政部 国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》(财税〔2003〕158号)第二条规定,纳税年度内个人投资者从其投资的企业(个人独资企业、合伙企业除外)借款,在该纳税年度终了后既不归还,又未用于企业生产经营的,其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配,依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。部分股东长期借款需依照股息红利所得征收个税,房地产业属于资金密集行业,资金往来多,在这方面更需多加注意,避免产生税收风险。


【读后感】

其实这10项风险并非全是专属于房地产企业的涉税风险,比如少缴印花税、税前扣除凭证缺失、赠送礼品、自然人股东借款个税这些问题,广泛存在于所有被查企业中。

这些问题中,最让人无语的风险是少缴印花税,这个税种很难吗?不难!这个税种税负很重吗?不重!即使想避税也不应该从印花税入手,那为什么很多企业都少缴呢?有人说,少缴印花税是专门为了给检查人员留点小漏洞,我只能长叹一声,能不能不要这么贴心。

事实上,我每次检查看到这样的漏洞,心里都很郁闷,金额一般来说都不大,但资料取证以及检查后逐月录入系统时工作量巨烦。查它吧,特别没有成就感,不查吧,想假装没看见,它又像秃子头上的虱子一样,明晃晃地摆在那里,也不能不管,感觉真是挺糟心的。

很多时候,检查人员通过印花税的缴纳情况,能知微见著,迅速判断出这个企业财税内控是否严格,涉税问题多不多。

如果企业,真是出于贴心给检查人员留点小漏洞,那能不能考虑一下,换个其他项目,对大家都好!

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