关于土地增值税的问题，如何降低

2022-10-10

土地增值税税率较高，对房地产开发企业的利润有较大的影响，相关的纳税筹划就显得尤为必要。下面介绍两种筹划方法，并举实例加以分析。

一、转换房产形式进行纳税筹划

1、按照建立方式分别核算进行筹划纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。对于纳税人既建立普通标准住房又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能确定核算增值额的，其建造的普通住宅不能适用这一规定。因此，要根据建房方式分别核算，以便享受税收优惠。
2、先分立后被兼正的筹划

根据税法规定，房地产开发企业因分立发生的房地产转移，不属于土地增值税的有偿转让或视同销售行为，不征收土地增值税。同时，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）规定：“在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。”综合运用上述税收政策，可以进行下列方式的土地增税筹划。
二、适当加大建造成本法进行筹划

房地产企业为了提高产品的竞争能力，在市场可以接受的范围内，采取适当加大公共配套设施的投入，改善住房周边环境，提高装修档次等手段，增加房屋卖点，提高开发产品竞争能力。投入的成本可以通过提高售价得到补偿，企业加大了建造成本就等于加大了可扣除项目金额，可扣除项目金额的增幅为建造成本增幅的1.3倍，这样就拉动了增值率的降低，少缴或免缴土地增值税。
可见，提高房产售价，适度加大建造成本，使增加的建造成本得到补偿，可以降低土地增值税的增值率，如果是普通标准住宅，可以免缴土地增值税；如果是非普通标准住宅，可以降低增值额、降低增值率，使得土地增值税适用于较抵税率，少缴土地增值税。